#88 İstanbul Planlama Ajansı | Bir Hak Olarak Barınma Raporu

I. KAVRAMSAL ÇERÇEVE

Önce kavramlar…

Kentsel dönüşüm, konut hakkı.

• Kentsel dönüşüm: Mevcut şehir alanlarında bulunan yapıların, altyapının, sosyal alanların ve çevresel öğelerin, genellikle deprem riski, çevresel faktörler veya yaşanabilirlik sorunları gibi nedenlerle iyileştirilmesi veya yeniden düzenlenmesi.
• Konut hakkı: Bireylerin sağlıklı, güvenli ve uygun fiyatlı konutlara erişimini içeren temel bir insan hakkı. Konut hakkı, sadece fiziksel bir mekâna sahip olma hakkına değil, bu mekânın sağlıklı ve güvenli olmasına, ekonomik durumu ne olursa olsun herkesin bu haktan yararlanmasına işaret ediyor.

II. ARAŞTIRMACI KURUM

İstanbul Planlama Ajansı Kurumsal Logo

İstanbul Planlama Ajansı

İstanbul Planlama Ajansı (İPA), İstanbul’un bilimsel çalışmalar ışığında ve çeşitli uzman ve akademisyenlerin katılımıyla planlanması için İstanbul Büyükşehir Belediyesi’ne bağlı olarak kurulan birim.

2020’de İstanbul’un bilimsel koordinasyonla planlanması amacıyla kurulan İPA, bünyesinde 5 birim barındırıyor: Vizyon 2050 Ofisi, İstanbul İstatistik Ofisi, Kamusal Tasarım Ofisi, Sosyal Politikalar Ofisi, İPA Enstitü.

İstanbul Planlama Ajansı’nın yayınlarına ulaşmak için tıklayın.

III. METODOLOJİ

Veri analizi, inceleme, kamuoyu araştırması

Raporda ulusal ve uluslararası verilerin karşılaştırması yapılırken konut kira ve satış fiyatlarının mekansal olarak ilçelerdeki etkileri inceleniyor. Aynı zamanda İPA’nın 317 İstanbullu ile yaptığı kentsel dönüşüm kamuoyu araştırmasının sonuçları kamuoyuyla paylaşılıyor.

IV. BULGULAR

Rapor bize ne söylüyor?

İstanbul kira artışında dünya birincisi.

• Rapora göre küresel konut ödenebilirliği krizini tetikleyen ana etkenler: 2008 finansal krizi, ekonomik/siyasal şoklar, başarısız konut politikaları.
• Türkiye konut fiyatlarının en çok yükseldiği 2010-2022 arasında Türkiye genelinde konut fiyatlarının %91 artış gösterdiği belirtiliyor.
• İstanbul’da Kasım 2023’e kadar konut satış fiyatlarının %84,14, kira fiyatlarının ise %75,56 arttığı belirtiliyor.
• 2020 başında 100 bin tane kiralık konut ilanı bulunurken, 2022 Kasım’da ise bu sayı 70 Bine düşüyor.
• OECD verilerine göre ise dünya genelinde kira artışı 1,6 iken İstanbul’daki kiralar 5,2 kat artmış durumda. Bu artış İstanbul’u dünya genelindeki şehirlerarasında en yüksek kira artışına sahip şehir yapıyor.

Konut hakkının yasal dayanakları.

• Türkiye’de konut hakkı, çeşitli bildiriler ve sözleşmelerle güvence altına alınmış durumda. (İnsan Hakları Evrensel Bildirisi, Ekonomik, Sosyal ve Kültürel Haklar Uluslararası Sözleşmesi, Avrupa Sosyal Şartı, Avrupa Birliği Temel Haklar Şartı) Bu uluslararası dayanaklar ile devlete konut hakkını sağlama, koruma altına alma ve yaşayan herkesin konut ihtiyacını karşılama yükümlülüğü getiriliyor.
• Türkiye’de konut hakkı bağlamındaki anayasal hükümler zaman içinde farklılaşıyor. 1961 Anayasası’nda “sosyal konut üretimi devletin görevidir” ifadesi yer alırken, 1982 Anayasası’nda “Devlet, konut ihtiyacını karşılayacak tedbirleri alır, ayrıca toplu konut teşebbüslerini destekler.” ifadesine yer veriliyor.
• 11. Kalkınma Planı’nda kiralık sosyal konut ve/veya kira yardımı politikalarının başlatılması için yeni mevzuat ihtiyacı vurgulanıyor. 12. Kalkınma Planında ise erişilebilir konutlara erişimi artırmak ve toplu konut uygulamalarını genişletme hedefleri yer alıyor.

İstanbul’da konuta erişim sorunları.

• Raporda, Türkiye’deki konut üretiminin özellikle özel sektör odaklı olduğu vurgulanıyor. TÜİK verilerine göre, konut inşaat ruhsatlarında özel sektörün payı %92,3, kamu sektörünün payı %6,3, kooperatiflerin payı ise %1,4.
• İstanbul’da konut m² fiyatı, 2023 Temmuz ayında 39.589,20 TL ( 1.497 dolar) olarak ölçülüyor. Bu durum fiyatların bir önceki yıla göre TL bazında %75, dolar bazında ise %15 arttığını gösteriyor.
• Konut birim fiyatları, Merkez Bankası verilerine göre ise, 2018-2023 arasında ekim ayı baz alındığında yaklaşık 8 kat arttı. (%766,35)
• Konut kredi taksitlerinin hane geliri üzerindeki yükü İstanbul özelinde incelendiğinde, taksitlerin hane halkı net harcanabilir gelirinin %86’sına kadar çıktığı görülüyor. Araştırmada bu oran, sağlıklı bir ödeme planı açısından yüksek olarak değerlendirilirken uluslararası standartların üzerinde bulunuyor.
• Ayrıca konut üretiminde sosyal konut, kiralık sosyal konut gibi alternatif uygulamaların eksikliğinin konut sahibi olamayan düşük gelirli haneleri zor duruma soktuğu belirtiliyor.

İstanbul ilçelerindeki konutların kira ve satış fiyatı artışları.

• Araştırmaya göre 2019’dan 2023’e kadar İstanbul’daki kira fiyatlarının dramatik bir şekilde arttığı gözlemleniyor.
• Son dört yılda kira fiyatları sadece 5 mahallede azalmışken, diğer tüm mahallelerde yüksek miktarda artış görülüyor. Konut kira fiyatlarındaki artışın, özellikle merkezi ilçelerde belirgin olup, çeper ilçelerde de etkisini gösterdiği belirtiliyor.
• 2019 yılından itibaren son dört yılda kira fiyatlarının en çok arttığı ilçeler sırasıyla Üsküdar, Kağıthane, Beykoz, Başakşehir, Küçükçekmece ve Eyüpsultan. (Üsküdar %961, Kağıthane %954, Beykoz %889, Başakşehir %879, Küçükçekmece %861, Eyüpsultan %804.)
• Kira artışında başı çeken Üsküdar’da kira fiyatları dört yıl öncesine göre yaklaşık 10 kat artmış durumda.

• En dramatik kira artışlarının yaşandığı ilk on mahalle ise Beykoz-Riva, Fatih-Molla Hüsrev, Kağıthane-Hamidiye, Fatih-Küçük Ayasofya.
• İlçe bazlı konut kira bedellerinin artış oranları, 1 yılda %118 ile %961 arasında değişiyor.

• Konut kira fiyatlarının asgari ücretle kıyaslandığında, asgari ücretteki artışın kira fiyatlarındaki artışı karşılamakta yetersiz kaldığı belirtiliyor.

• İstanbul genelinde konut satışlarına bakıldığında ise Esenyurt’un diğer ilçelere göre önde olduğu, ancak 2022’de satışlarda bir azalma yaşandığı belirtiliyor.
• Merkezi ilçelerde konut satış fiyatları genellikle yüksek seviyede kalırken fiyat artış oranları daha düşük.
• Rapora göre, İstanbul’da genel konut stoku yetersiz değil ancak herkes için erişilebilir konut stoku yetersiz kalıyor.

• Konut fiyatlarının artması, konut maliyetlerinin yüksek olması ve gelir dağılımındaki adaletsizlik, ödenebilir konut sorununu derinleştiriyor.
• Rapora göre krediyle konut satın alınabilirlik ülke genelinde tarihteki en düşük seviyede.
• Konut kredisi faiz oranlarının yüksek olması, konut kredisi kullanımının azalmasına ve konut alımının zorlaşmasına neden oluyor. İpotekli konut satışlarında gözlemlenen azalma da bu durumu destekliyor.

Konut üretimindeki sorunlar.

• TÜİK İnşaat Maliyet Endeksi’ne göre, inşaat maliyetleri 2022 Ağustos ayı ile 2023 Ağustos ayı kıyaslandığında %66,46 artış gözlemleniyor.
• Türkiye genelinde inşaat maliyet endeksindeki yıllık artış, bina inşaat maliyetlerinin son 6 yılda %766,42 oranında arttığını gösteriyor. Bu durum, konut fiyatlarındaki artışa doğrudan etki ediyor.

• İnşaat maliyetleri, dolar kuru, işgücü, ve arsa kıtlığı arasındaki bağlantı göz önüne alındığında, özellikle yeni konutlarda üretim azlığından kaynaklanan bir fiyat artış eğilimi olduğu belirtiliyor.
• Şehir merkezlerinde boş arazi bulma zorluğu, kentsel dönüşüm faaliyetlerinin yeterince hızlı ilerlememesi ve kat karşılığı inşaatlarda arsa sahipleri lehine paylaşım oranlarının yüksek olması, arsa temini konusundaki zorlukları artırıyor.

Kentsel dönüşüme yönelik eleştiriler.

• Kentsel dönüşümün, sadece fiziksel iyileştirme değil, ekonomik, sosyal ve toplumsal yapıyı göz önünde bulunduran katılımcı bir anlayışla yönetilmesi gerektiği belirtiliyor.
• İstanbul’da yapılan bir ankete göre, katılımcıların %84,7’si kentsel dönüşümün gerekliliğine inanıyor. Ayrıca katılımcıların %92,5’i kentsel dönüşümün doğal afetlere karşı konut dayanıklılığını artıracağını düşünüyor.
• Ekonomik zorluklar, kentsel dönüşüme ilişkin başlıca endişelerden biri.
• Katılımcıların %70,4’ü kentsel dönüşümün aylık masrafları artıracağını düşünürken %53,4’ü kentsel dönüşümün zamanında tamamlanmamasından endişe duyuyor.
• Rapora göre, plansız kentleşme, imar afları, ekolojik açıdan hassas bölgelerin yerleşime açılması gibi etmenler, kentlerin risklere karşı uyum gücünü kaybetmesine neden oluyor.
• Konut politikalarının sadece sahiplik odaklı olmaması ve kentsel dönüşüm projelerinin daha kapsayıcı, sosyal bir perspektifle yönetilmesi gerektiğine dikkat çekiliyor.
• Kamu kaynaklarının etkin kullanımı, toplumun geniş kesimlerine ulaşmayı hedefleyen planlama stratejilerinin benimsenmesi önemli bulunuyor.

V. BİZDEN KISA KISA

• Ocak ayında yayımladığımız üç bülten de 1.300 kişi tarafından okundu. Okuyanlar genel itibariyle bürokratlar, sivil toplum profesyonelleri ve gazeteciler.
• İçeriklerimizi ve etkinliklerimizi kaçırmamak için WhatsApp Topluluğumuza abone olabilirsiniz. Topluluğumuza ulaşmak için tıklayın.
• Dr. Zeynep Kurnaz ve Serhat Şabap #RaporaGöre’nin 2. sezonun 1. bölümünde “Türkiye gönüllülük” üzerine konuştu. İzlemek için tıklayın.

Gelecek sayıda görüşmek dileğiyle.

Hoşça bakın zâtınıza.

Rapor Bülteni Ekibi